浜松市で中古マンションの相場が気になる方必見！価格帯やエリアごとの違いをわかりやすく解説

浜松市全体の中古マンション相場の最新動向

まず、浜松市全体の最新の価格データとして、２０２５年における中古マンションの平均㎡単価は「２０．５万円／㎡」で、前年（２０２４年）に比べて「－１１．９％（－２．８万円／㎡）」と下落傾向にあることがわかります。また、平均築年数は約２９．１年、平均専有面積は約７１．８㎡、取引件数は８２件との数字が出ています（表参照）。

続いて、２０２４年１～３月のデータでは、㎡単価が「２４万２２０２円／㎡」で前年比＋１０．８５％の上昇となっており、専有面積５０㎡、６０㎡、７０㎡などに換算した場合の価格も示されています。部屋タイプ別では、総平均価格が約１７００万円、例えば１Ｋが７１０万円、２ＬＤＫが約１６６３万円などの具体的な数値も確認できます。

このように、データソースによって相場感に差があるものの、直近では上昇傾向にある期間と、全体で下落している期間とが混在しており、価格推移を広い視点で捉えることが重要です。

以下に基礎情報を整理した表を示します。

エリア別の相場の違い（中央区・浜名区など）

浜松市で中古マンションを購入検討される際、中央区と浜名区では価格相場に明確な違いがあります。まず、浜松市全体の相場として、2025年の最新データでは中古マンションの㎡単価は20.5万円で、坪単価に換算すると約67.7万円／坪です。前年（2024年）と比べて㎡単価は‐11.9％の下落となっています。平均築年数は約28.7年、平均専有面積は約67.6㎡（約20.5坪）です。取引件数は82件でした。

これを踏まえて、以下にエリア別の相場を表形式でまとめ、ご紹介します。

中央区では、坪単価が約71.5万円／坪で、前年比‐約11.6％と下降しています。取引事例は74件で、前年と比べて大幅に減少しています。専有面積は約72.8㎡（約22坪）、駅からの距離は約13.3分というデータです。

一方、浜名区ではLIFULL HOME’Sによる査定データを参考にすると、築10年・70㎡の中古マンションで坪単価121万円（㎡単価は約36.6万円）という数値が示されています。さらに浜名区の全体的な売却相場も前年同時期と比べてマンションが約＋4.9％上昇しているとの記録があります。

このように、中央区では取引数が減少しつつ価格が下がっている傾向があり、交通利便性や中心市街地ならではの特性により価格変動が比較的大きい印象です。これに対し浜名区では、比較的新しい物件の坪単価が高く上昇傾向にあるものの、築年数や専有面積などの条件によって大きく変動します。

購入エリアを選ぶ際は、価格だけでなく築年数や駅までの距離、居住環境なども総合的に検討されることをおすすめします。

掲載サイトの表示価格と実勢価格の比較

浜松市における中古マンションの掲載価格と実勢取引価格には、一定の乖離が見られます。まず、ＳＵＵＭＯに掲載される中古マンション価格は、駅近の物件を中心に、下限から上限まで幅広い価格帯が示されています。たとえば、浜松駅周辺では掲載価格の下限が約１,１９７万円、上限が約３,４８２万円の範囲内に収まるケースが多い傾向です。

一方、実勢価格（取引価格）の面から見ると、浜松市全体の中古マンションの平均取引単価は、２０２５年で約２０．５万円／㎡（坪単価換算で約６７．７万円／坪）とされています。これは前年から約１１．９％の下落で、実際の取引は掲載価格よりも低いことが多い傾向です。

掲載情報と取引価格の違いには注意が必要です。掲載価格には、価格が高い物件やまだ売れ残っている物件も含まれるため、中央値と平均値の違いや、価格の極端な外れ値によって、実際の相場とはずれる場合があります。ＳＵＵＭＯでは掲載価格の中央値や四分位範囲が示される場合もあり、両者を比較しながら相場の実態を把握することが大切です。

以下の表は、掲載価格帯と実勢価格の概要を整理したものです。

このように、掲載価格（参考情報）と実勢取引価格（実際の売買データ）には違いがあるため、より現実的な予算感を把握したい場合は、取引実績に基づいた単価を目安にしつつ、掲載価格の傾向も併せて確認することをおすすめします。

購入検討時に重視すべき相場データの見方と活用法

中古マンションを検討する際、㎡単価・坪単価・間取り別の平均価格を見ることは、価格感をつかむうえでとても大切です。例えば、浜松市全体では、2024年の実勢取引データによれば平均㎡単価は24万2千円台、総平均価格は約1,700万円、部屋タイプ別では３ＬＤＫで約2,014万円といった指標が確認できます。

次に、区ごとの相場差を見ることも重要です。浜松市中央区では坪単価は約71.5万円、㎡単価は21.6万円と、前年からおおよそ11～12％下落しています。一方、浜名区では㎡単価が非常に低く、約３万９千円／㎡、総平均価格は215万円前後と、中央区とは大きな差があります。

こうしたデータを踏まえ、予算を設定する際は、希望エリアの㎡単価と自分の希望面積を掛け合わせる形で、おおよその価格帯を把握することができます。例えば70㎡で検討するなら、中央区であれば約1,512万円（21.6万円×70㎡）、浜名区であれば約273万円（3.9万円×70㎡）という具合です。

※いずれも最新取引事例に基づく平均値です

さらに、掲載価格（広告や物件サイト）と実際の成約価格には差があることにも注意が必要です。掲載価格は希望価格であることが多く、実際の取引価格はそれより安くなる可能性があります。そのため、相場データを見ながら、「ご予算に合うかどうか」を判断し、ご不明点やご相談があれば、お気軽にご相談いただくことをおすすめいたします。当社では、お客様のご希望やご予算に応じた価格感の把握を丁寧にサポートしておりますので、まずはご相談だけでもお気軽にどうぞ。

まとめ

浜松市で中古マンションの購入を検討されている方に向けて、市内全体の相場動向や主要エリアごとの価格差、さらに掲載サイトの価格と実際の取引価格の違いについて解説いたしました。相場データを正しく理解し、幅広い情報を比較することで、無理のない予算設定と納得いく物件選びが可能となります。もし価格の目安や相場感に迷いがありましたら、ぜひ一度ご相談いただければ、分かりやすく丁寧にご案内いたします。安心して住まい探しを進めていただけるよう全力でサポートいたします。